Baufinanzierungsbausteine von Baufinanzierung Köln

Finanzierungsbausteine

Wir spielen die gesamte Klaviatur der privaten Baufinanzierung und gewerblichen Immobilienfinanzierung.

Im Einzelnen bieten wir die nachfolgenden Finanzierungsbausteine an (einfach auf die Begriffe klicken um weitere Informationen zu erhalten):

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist heute die meist genutzte Darlehensform.

Die monatliche Rate, auch Annuität genannt, setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen und bleibt während der gewählten Laufzeit des Annuitätendarlehens gleich. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils.

Der Zinssatz eines Annuitätendarlehens wird bei Vertragsabschluss über einen festen Zeitraum festgelegt. Das ist meist ein Zeitraum zwischen fünf und 25 Jahren.

Tipp:

Mithilfe der des Zins- und Tilgungssatzes und der benötigten Darlehenssumme kann man sich schnell selber ausrechnen, wie hoch die monatliche Rate (Annuität) ist:

Beispiel:

Darlehenssume: 200.000 €
Zinssatz: 3 % p.a.
Tilgungssatz: 2 % p.a.
ergibt eine Annuität von: 5 %

200.000 € x 5 % = 10.000 €

10.000 € / 12 Monate = 833,33 € Monatsrate (Annuität)

Anschlussfinanzierung

Als Anschlussfinanzierung bezeichnet man den Abschluss einer erneuten Zinsfestschreibung für ein  bestehenden Darlehens. Man spricht hier auch von einer Prolongation.

Immobiliendarlehen unterliegen i.d.R. einer Zinsfestschreibung oder Zinsbindung. Die Dauer der Zinsfestschreibung kann je nach Kundenwunsch bzw. Bankenrichtlinie zwischen 1 und 30 Jahren variieren. In diesem Zeitraums ist der Darlehensnehmer an den vereinbarten Zinssatz gebunden. Am Ende der Zinsbindung bleibt meist noch eine Restschuld über, die zu dann gültigen Konditionen weiter finanziert wird.

Tipp:

Der Darlehensnehmer hat nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Wird dieses Sonderkündigungsrecht in Anspruch genommen, so muss der Darlehensnehmer eine sechsmonatige Kündigungsfrist für seine Baufinanzierung einhalten.

Die 10-Jahresfrist beginnt ein Tag nach dem das Baudarlehen vollständig an den Darlehensnehmer ausgezahlt wurde (vollständiger Empfang des Darlehens; §187 Abs. 1 BGB).

Beispiel:

Vollständiger Empfang des Baudarlehens am 10.05.2005 (Vollauszahlung)

Fristbeginn der 10-Jahresfrist der Baufinanzierung am 11.05.2005

Frühestmöglicher Kündigungstermin der Baufinanzierung am 11.05.2015

Ende der sechsmonatigen Kündigungsfrist der Baufinanzierung am 11.11.2015

Forwarddarlehen

Ein Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, welches den Darlehensnehmer vor steigenden Zinsen schützt. Gegen einen Aufschlag von 0,02 % pro Monat Vorlaufzeit kann sich der Darlehensnehmer schon heute die Zinsen für seine Anschlußfinanzierung sichern. Der Termin der Anschlussfinanzierung darf dabei maximal 60 Monate in der Zukunft liegen. Während der Forward-Periode fallen für das Darlehen keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen an.

Beispiel:

Ihre Anschlussfinanzierung erfolgt in 40 Monaten, sie wollen sich aber schon jetzt die günstigen, aktuellen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung nutzen:

Zinsaufschlag auf die aktuellen Zinskonditionen: 40 Monate x 0,02 % = 0,8 %

Tipp:

Sie haben aktuell noch keine eigene Immobilie denken aber über den Kauf oder Bau einer Immobilie in einigen Jahren nach.

Sprechen Sie uns einfach an. Wir zeigen Ihnen die Lösung.

Bausparvertrag

Wenn Sie noch keine konkrete Immobilie im Auge habe lohnt sich der Blick auf einen Bausparvertrag, da Sie sich damit die Darlehenszinsen in der Zukunft schon heute sichern können.

Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus einem Sparplanplan und einem Annuitätendarlehen.

Zu Beginn legen Sie die Bausparsumme fest. I.d.R. müssen Sie etwa 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme selbst ansparen. Es gibt aber auch Bausparverträge wo bereits geringere Ansparbeträge zur Zuteilung des Bauspardarlehens ausreichen. Nach der Zuteilung bekommen Sie den Rest der Bausparsumme als zinsgünstiges Darlehen.

Der Bausparvertrag bietet eine Absicherung gegen steigende Zinsen. Sie können sich die jetzigen Darlehenszinsen für später sichern, im Gegenzug ist die Verzinsung in der Sparphase eher niedrig.

Tipp:

Nutzen Sie den Bausparvertrag als Tilgungsersatzprodukt:

Sie schließen heute ein Annuitätendarlehen über bspw. 15 Jahre ab. Sie tilgen dieses Darlehen aber nicht sondern sparen stattdessen einen Bausparvertrag an, der in 15 Jahren das Annuitätendarlehen ablöst und während der Restlaufzeit komplett tilgt.

Vorteil für Sie:

  • schon jetzt feststehende Zinsen für das Bauspardarlehen in 15 Jahren; d.h. Zinssicherheit
  • sobald das Bauspardarlehen zugeteilt ist können Sie Sondertilgungen in beliebiger Höhe vornehmen
  • sollten sich die Zinsen stark verringern und der schon jetzt feststehenden Zinssatz für das Bauspardarlehen zu hoch sein, nehmen Sie einfach das Bauspardarlehen nicht in Anspruch; das bereits angesparte Kapital im Bausparvertrag nutzen Sie dann zur Reduzierung Ihrer Restschuld bei Ihrer Bank und suchen sich dann eine Anschlussfinanzierung bei einer Bank Ihrer Wahl

KfW Darlehen

Die KfW als nationale Förderbank bietet Hauskäufern verschiedene zinsgünstige Darlehen an.

Die wichtigsten KfW-Darlehen sind:

KfW Programm 124 „Wohneigentumsprogramm“

Dieses KfW-Darlehen kann für den Kauf oder Bau jedes selbstgenutzen Wohneigentums bis zu 50.000 € Darlehenshöhe pro Vorhaben genutzt werden.

KfW Programm 151,152 „Energieeffizient Sanieren“

Das KfW Programm 151 gilt für die engetische Sanierung zum KfW-Effizienzhaus, während das KfW Programm 152 für Einzelmaßnahmen gilt.

Gefördert werden beim KfW-Effizienzhaus bis zu 75.000 Euro Kreditbetrag für jede Wohneinheit nach Sanierung (ab 01.08.2015: 100.000 Euro) und bei Einzelmaßnahmen bis zu 50.000 Euro für jede Wohneinheit nach Sanierung.

Die Zinssätze liegen bei 0,75 % eff. p.a.

KfW Programm 153 „Energieeffizient Bauen“

Dieses KfW Programm gilt für den Bau oder Ersterwerb eines neuen KfW-Effizienzhauses  70, 55 oder 40 oder eines vergleichbaren Passivhauses. 

Gefördert werden bis zu 50.000 € pro Wohneinheit.

Die Zinssätze liegen je nach KfW-Effizienzhauses bei 0,75 % oder 1 % eff. p.a.

Für das KfW-Effizienzhauses 55 und 40 gibt es zusätzlich noch einen Tilgungszuschuss.

Zum 1.4.2016 wird das KfW-Effizienzhaus 70 nicht mehr gefördert.

Der Förderhöchstbetrag pro Wohneinheit steigt dann von 50.000 € auf 100.000 €.

Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, bei dem die Hypothek während der Laufzeit komplett getilgt wird. Es wird eine Zinsfestschreibung über die gesamte Laufzeit festgelegt. Die Restschuld am Ende der Laufzeit ist Null.

Die Laufzeiten von Volltilgerdarlehen betragen meist zwischen 15 bis 25 Jahren.

Die anfängliche Tilgung beträgt meist drei Prozent oder mehr.

Sondertilgungen sind bei Volltilgerdarlehen nicht vorgesehen.

Man ist hier als Darlehensnehmer also in ein enges Korsett eingebunden.

Flexibler und günstiger ist häufig eine Kombination aus einem tilgungsausgesetzten Annuitätendarlehen und einem Bausparvertrag.

Wir beraten Sie dazu gern.

Konstant-Darlehen

Ein Konstant-Darlehen ist eine Kombination aus einem tilgungsausgesetzten Annuitätendarlehen und einem Bausparvertrag. Zum Ende der Zinsbindung des Annuitätendarlehens löst ein Bauspardarlehen die Restschuld ab und tilgt die Restschuld in der kalkulierten Zeit vollständig.

Die Zinsrate des Annuitätendarlehen plus die Sparrate für den Bausparvertrag entsprechen später der Annuität (Zins- und Tilgungsrate) des Bauspardarlehens. Daher kommt der Name Konstant-Darlehen.

Vom Charakter her ist das Konstant-Darlehen mit einem Volltilgerdarlehen vergleichbar, allerdings mit einer längeren Laufzeit und dadurch bedingt mit einer geringeren monatlichen Belastung.

variables Darlehen

Bei einem variablen Darlehen werden die Zinsen nicht über einen langen Zeitraum hinweg festgelegt, sondern alle drei Monate an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Basis dazu ist die Entwicklung des Drei-Monats-EURIBOR. Dies ist ein Referenzzinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld ausleihen.

Ein großer Vorteil dieser Darlehensform ist Ihre Flexibilität. Sie können ein Variables Darlehen mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende kündigen und vollständig tilgen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank fällt hierbei nicht an.

Sie haben auch die Möglichkeit, das variable Darlehen zu jedem Zinsanpassungstermin in ein normales Annuitätendarlehen mit festen Zinsbindungen umzuwandeln.

Non Recourse Finanzierung

Unter einer Non-Recourse-Finanzierung versteht man Darlehen, die allein auf die zu finanzierende Immobilie abgestellt sind und bei denen der oder die Darlehensnehmer keine persönliche Haftung für das Darlehen übernehmen. I.d.R. werden Kapitalgesellschaften wie GmbH oder UG als Darlehensnehmer eingesetzt.

Finanziert wird bei einer Non-Recourse-Finanzierung von Bankenseite meist nur bis max. 60% des Verkehrwertes oder des Gutachterwertes der Immobilie.